Традиционно в начале нового года подводят итоги года ушедшего. Вне всякого сомнения, 2016 год для рынка недвижимости был сложным. Девелоперы не могут похвастаться бурными стройками и лихорадочным спросом…. Но в то же время не произошло и полного обвала рынка, и учитывая реалии 2016 года, это уже победа.
Рынок недвижимости – это не отдельный организм, это скорее орган одной единой системы, поэтому неполадки в организме не могли не сказаться на работе отдельных его частей. Так, неурядицы в экономике России изрядно потрясли и рынок недвижимости. Кризис пошел на спад, и население воспряло, стало задумываться о будущем – в том числе и о покупке недвижимости.
Приспосабливаться к «новой жизни» начали и девелоперы. Некоторые девелоперы объявили о слиянии, например, ГК «ПИК» приобрела Мортон, некоторые объекты – «недострои» переданы крупным девелоперам для завершения строительства.
Ипотека, особенно программа государственной поддержки ипотечного кредитования, оказала огромное влияние на стабилизацию рынка. По словам экспертов, почти 85 % сделок на первичном рынке заключалось при содействии государства, в т.ч. и военная ипотека.
Напомним: Программа государственного субсидирования ипотеки начала действовать с весны 2015 года.
В 2016 году в общей борьбе за удержание рынка на плаву банки и девелоперы внедряли совместные проекты. Условия весьма интересны для покупателя, например, кредит без первоначального взноса или кредитование на льготных условиях при покупке определенной недвижимости, участвующей в акции.
Как известно, спрос рождает предложение. И вот с оглядкой на этот самый спрос участники рынка провели весь ушедший год. Покупательная способность населения падала, вызывая более пристальное внимание девелоперов. Любопытный факт, что снижение спроса привело к проседанию рынка примерно на 15 %, в то же время эксперты отмечают увеличение количества ипотечных кредитов. Это, вне всякого сомнения, основательно укрепляло рынок, в один голос утверждают аналитики.
Еще один интересный факт 2016 года: перераспределение спроса между Москвой и Московской областью. Такая возможность обусловлена появлением доступных вариантов в столице, даже в пределах МКАД. «Можно подобрать квартиру в московской новостройке уже примерно за 3 млн. рублей», - комментирует частный риелтор.
Раньше военнослужащие останавливали свой выбор на Московской области, т.к. покупка жилья в столице была невозможна без привлечения собственных средств. Теперь мечты многих могут воплотиться в жизнь. Ценовой разрыв между Москвой и Московской областью сократился, тем самым расширив возможность выбора.
Казалось бы, на падение спроса логично ответить сокращением предложения. Но рынок недвижимости диктует другие правила. Слишком большой разрыв между началом стройки и сдачей объекта – зачастую срок измеряется годами. Девелоперы несут колоссальные затраты на содержание объекта строительства, погашение кредитных обязательств, без которых уже редко кто обходится. Другими словами, нельзя остановить стройку и подождать лучших времен – квартиры нужно продавать. Бизнес должен, как минимум, себя окупать. Вот в чем причина увеличения количества предложений на рынке недвижимости в период всеобщего спада.
По комментариям специалистов, рост количества предложений связан еще с тем, что ряд объектов были запущены еще в 2014 году и в течение прошлого 2016 года объекты вводились в эксплуатацию. Но были и проекты, от которых застройщики отказались.
Только за 2016 год в столице запущено около 20 новых жилых комплексов класса «комфорт». Если рассматривать столицу в новых границах, то и того больше – 25. Интересен тот факт, что в 2015 году впервые за долгие годы Московская область уступила столице по количеству новостроек. В 2016 году выбранный курс был продолжен.
Руководители крупнейших застройщиков подтверждают, что за год конкуренция сильно возросла. И здесь уже победит сильнейший. Слабые игроки уйдут с бизнеса и такие тенденции уже имеются.
Очень важные перемены произошли в строительном законодательстве. Обывателю они особо не видны, зато значение их трудно переоценить. Главенствующую роль эксперты отводят основополагающему закону о долевом строительстве. Он претерпел существенные трансформации.
Преобразования затронули различные стороны деятельности застройщиков. Это и требования к размеру уставного капитала (размер его привязан к объемам строительства) и обязательное раскрытие информации о себе в сети интернет (перечень документов и требований расширен), а так же создание компенсационного фонда (взносы в него рассчитываются в процентном отношении к каждому ДДУ), и ограничение использования денежных средств при строительстве различных объектов и т.д.
Эксперты в один голос заявляют, эти процессы не пройдут бесследно, они изменят рынок. Произойдет, так называемая, чистка. Отбор будет жесткий и «выживет» сильнейший. Мелкие фирмы с не самой чистой репутацией просто не смогут выстоять. Возможно, гиганты возьмут их к себе «под крыло», т.е. произойдет слияние. Процесс уже запущен, колесики крутятся и в наступившем году процедура продолжится.
Что будет с потребителем? Здесь есть и плюсы, и минусы. Так, мелкие компании, пытаясь выжить в условиях жесткой конкуренции, часто предлагали товар по более низким ценам. Уход с рынка мелких компаний положит конец этим возможностям или они будут снижены до минимума. В то же время, крупные застройщики – это надежность, опыт, финансовая состоятельность и поддержка государства. Таким образом, для конечного потребителя здесь преференций гораздо больше.
А что же с ценами? Взаимосвязь описанных выше факторов и определяет их уровень. И вот тут начинается самое интересное! Однозначно нельзя сказать об увеличении цен или об их снижении. Все просто. Рост стоимости отмечается в некоторых готовых жилых комплексах. Этот критерий напрямую зависит от спроса, что логично, и степени готовности объекта.
В то же время с завидной регулярностью на рынок Москвы и Московской области выходят новые объекты жилищного строительства, и вот тут уже действуют «скидочные» или «входные» цены. Чаша весов уравновешивается и на выходе получается, что средние показатели за месяц остаются неизменными.
«Статистика показывает, что в ноябре 2016 года средняя цена «квадрата» в Москве и области была чуть меньше 150 000 рублей, - поделилась А. Соколова, руководитель «Метриум Групп».- По сравнению с октябрем 2016 года цена осталась на прежнем уровне (зафиксировано снижение на 0,2 %), а если сопоставлять с аналогичным периодом в 2015 году, то падение составило 1 %».
Однако, несмотря на то, что данный показатель проявляет себя весьма стабильно, девелоперы вели разностороннюю политику. Почти третья часть из них заявили о повышении цен. Некоторые, их доля чуть больше 10 %, напротив приняли решение о снижении стоимости. Конечно, повсеместно объявлены традиционные новогодние акции и скидки. Эксперты подтверждают, что в конце года примерно 50 % объектов недвижимости участвовало во всевозможных акциях. Размер дисконта обычно не превышал 10 %.
Еще одной особенностью столичного рынка называют: уменьшение количества метров в квартирах. Проявился этот тренд в 2015 году, в 2016 получил развитие. Набирают популярность квартиры от 17 кв. метров. Соответственно, имея стабильную стоимость «квадрата», недвижимость приобретается дешевле.
Что дальше? Ответ на этот вопрос будоражит умы всех участников рынка. Сложные времена, жесткая конкуренция, подкрепленная новыми требованиями законодательства, и при этом спрос далек от «докризисных» времен. Но девелоперы смотрят в будущее с оптимизмом. Они научились лавировать и подстраиваться под обстоятельства, чтобы не только выживать, но и развивать свой бизнес и получать доход.
