Новостройки: квартира на этапе строительства по новым правилам

10.07.2017
Новостройки: квартира на этапе строительства по новым правилам

С 1 июля 2017 года вступают в силу очередные поправки в 214-ФЗ, регламентирующие долевое строительство многоквартирных домов. Данные изменения затронут интересы дольщиков, в том числе участников военной ипотеки, решивших купить квартиры на этапе строительства, путем заключения договоров участия в долевом строительстве. 

Напомним, что первый этап поправок в закон о долевом строительстве вступил в силу 1 января текущего года. С января заключать ДУДС строительные компании могут только после получения заключения о том, что их деятельность соответствует требованиям 214-ФЗ. Компания как минимум не должна находиться в стадии банкротства и/или ликвидации и не иметь приостановки в работе фирмы. Руководящий состав компании не может иметь судимостей и не должен числиться в реестре недобросовестных поставщиков и участников аукциона.

Уставной капитал строительных компаний

С 1 июля получить заключение о соответствии нормам 214-ФЗ строительные компании могут только с учётом размера уставного капитала, т.е. уставной капитал должен покрывать весь объем возводимого компанией жилья. В случае недостаточности средств уставного капитала для покрытия объема строительства может быть предоставлено поручительство учредителя и/или акционера на недостающую сумму средств. 

Стоит отметить, что вступившие в силу с 01.01.2017 года поправки дают свои результаты. Так, например, в столице более чем из 100 поступивших от строительных компаний заявок только 60 компаний смогли получить заключение о соответствии нормам 214-ФЗ, остальные фирмы получили отказ из-за несоответствия проектных деклараций закону о долевом строительстве. 

Проблемные объекты и компании

Количество проблемных строительных компаний продолжает расти. По данным Министерства строительного комплекса Московской области, только в июне в число проблемных вошло ещё 7 компаний. Общее число компаний официально признанных проблемными в Московской области увеличилось до 129. И это данные только по Московскому региону.

По официальным данным, за последние три года свыше 16 000 дольщиков по всей стране вошли в число «обманутых». Участники военной ипотеки не стали исключением и также пополнили список «обманутых», не смотря на то, что заключали ДУДС на покупку квартир в аккредитованных банками и согласованных с ФГКУ «Росвоенипотека» объектах долевого строительства. 

Как уже показала практика, «двойная проверка» не даёт военнослужащему дополнительной гарантии в защите прав участника накопительно-ипотечной системы. Такие объекты, как ЖК «Высокие жаворонки», объекты СУ-155, ЖК «Благодатный» и другие «нашумевшие» новостройки имели все необходимые для военной ипотеки согласования и аккредитации, однако это никаким образом не повлияло на защиту интересов участников НИС при реализации права на жильё, купленное за счёт накоплений. 

Аккредитация по военной ипотеке

Аккредитация новостройки в банке и её согласование с Росвоенипотекой не гарантирует военнослужащему буквально ничего! Большинство новостроек, аккредитованных по военной ипотеке, также как и «гражданские» новостройки, сдаются в эксплуатацию с задержками в сроках, с нарушением норм, ГОСТов и СанПинов. Нарушениями 214-ФЗ отличаются не только мелкие застройщики, но мастодонты строительного рынка. 

Всё дело в том, что когда военнослужащий-участник НИС заключает договор участия в долевом строительстве, именно он вступает с застройщиком в гражданско-правовые отношения, и именно участник НИС несет обязательства по данному договору и имеет соответствующие права. Да, именно военнослужащий, а не Росвоенипотека, банк или его военное ведомство. А, следовательно, именно участник военной ипотеки остаётся один на один с «проблемным» застройщиком. Каких-либо дополнительных прерогатив со стороны государства или Росвоенипотеки военнослужащий как дольщик не получает.

Аккредитация дома по военной ипотеке

Конечно, Росвоенипотека, проявляя заботу об участниках НИС, ужесточает требования, предъявляемые к объектам строительства, в которых военнослужащие могут заключить ДУДС на покупку квартир. На сегодняшний день новостройка может получить аккредитацию и согласование по военной ипотеке, если имеет не менее 30% готовности, имеет письмо Минстроя, подтверждающее положительную деловую репутацию строительной компании и страхование гражданской ответственности застройщика. При условии соблюдения застройщиком выдвигаемых Росвоенипотекой требований новостройка получит согласование и аккредитацию по военной ипотеке.

С одной стороны, интересы участников НИС защищаются, а с другой – защиты прав никто не гарантирует. 

Откроем участникам накопительно-ипотечной системы один секрет. Ни в одном нормативно-правовом акте, регламентирующем функционирование НИС, в том числе алгоритм покупки военнослужащим жилого помещения, ни сказано о том, что новостройка должна быть аккредитована! По закону, участник военной ипотеки, может купить квартиру на этапе строительства там, где хочет, без ограничений. Аккредитация по военной ипотеке – это скорее «пунктик» банка-кредитора и Росвоенипотеки. 

Окунёмся в историю НИС. В 2011 году, когда военнослужащие получили право на покупку квартир в новостройках на этапе строительства, АИЖК запустило «пилотный» проект. Именно АИЖК в своём «пилотном» проекте ограничило военнослужащих в выборе новостроек. На тот момент АИЖК предоставляло участникам военной ипотеки кредиты на покупку квартир в новостройках, в сроках, реализации которых агентство было уверено. С тех пор и появилось негласное правило о необходимости «отбора» новостроек, доступных для участников НИС, без каких-либо подкрепленных законодательством норм. По сути, введенным ограничением также нарушаются законные права военнослужащих, и сокращается круг возможностей для реализации права на жилищное обеспечение. 

Конечно, бежать сломя голову и заключать ДУДС с кем попало не стоит. Да и банки с Росвоенипотекой не дадут добро на покупку квартиры в новостройке без аккредитации по военной ипотеке, но скорее это вопрос времени, пока не найдётся принципиальный участник НИС, который не начнёт добиваться по инстанциям своих прав.

Покупка квартиры в новостройке у застройщикаВ любом случае, когда участник НИС принимает решение о покупке квартиры в новостройке на этапе строительства, не нужно надеяться на наличие аккредитации объекта по военной ипотеке, это не даёт никаких дополнительных гарантий. Следует внимательно изучить историю и деятельность самого застройщика, вникнуть в его финансовое положение, ознакомиться со всеми форумами дольщиков по данному объекту, в них иногда можно найти много полезной информации. При наличии большого желания и времени, военнослужащий может полностью самостоятельно провести анализ застройщика и определенного объекта и самостоятельно провести всю сделку. Если же нет возможности самостоятельно заниматься анализированием деятельности застройщика или возникают какие-либо затруднения, участник НИС всегда может обратиться в Военный Переезд.

Хочется надеяться, что меры, предпринимаемые Правительством РФ, направленные на улучшение положения с обманутыми дольщиками, дадут плодотворные результаты, в отличие от предыдущих мер, ведь главной задачей вносимых в 214-ФЗ поправок является именно недопущение роста числа «недостроя» и обманутых дольщиков.

Комментарии

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.
Войти
Популярные новостройки в Санкт-Петербурге
Дом сдан
г. Санкт-Петербург, поселок Шушары
Продажи застройщиком завершены
Инвестиционный рейтинг
7.4
Готовность дома
70%
Всеволожский район, дер. Янино-1
Продажи застройщиком завершены
Дом сдан
Ленининградвкая область, Гатчинский район, Большеколпанское сельское поселение, д. Малые Колпаны
Продажи застройщиком завершены
Инвестиционный рейтинг
7.7
Готовность дома
60%
г. Санкт-Петербург, Дальневосточный проспект
Продажи застройщиком завершены
Материалы по теме
26.05.2017 09:35
На стадии разработки находится проект Федерального закона о внесении изменении в статью 15 закона «О статусе военнослужащих».
22.04.2019 17:03
Ни для кого не секрет, что квартиры-студии являются востребованной единицей на рынке недвижимости, заминающей почти треть от объёма предложений по покупке и съёму жилых помещений.
28.06.2017 14:15
Военный переезд делится с участниками НИС еще одним секретом военной ипотеки.
Подписка на рассылку
Ваш E-mail

Калькулятор военной ипотеки
3,5
Оценок: 59
Установить приложение для Android
Установить приложение для iPhone, iPad и iPod