Признание недействительным договора купли-продажи

Обзор практики судебных дел о признании заключенного участником НИС договора купли-продажи (ДКП) недействительным.

Чтобы провести анализ практики рассмотрения судебных разбирательств по поводу признания недействительными ДКП, которые были заключенными участниками НИС, следует понимать, что для суда не является принципиальным момент, кто оспаривает сделку – обычный гражданин или участник накопительно-ипотечной системы.

Признание договора купли-продажи по военной ипотеке недействительным

По вопросам признания ДКП недействительным, участник НИС решает самостоятельно возникшие проблемы в отдельных гражданских процессах. Полезным будет проведение анализа общих положений, отталкиваясь от которых принимаются определенные судебные решения.

Признание договора купли-продажи жилой недвижимости недействительным говорит о том, что договор, ранее заключенный между военнослужащим-участником НИС и второй стороной – продавцом жилья – не имеет юридической силы с момента его подписания.

Недействительным ДКП может оказаться, когда произошло оспаривание самой сделки или признания ничтожности совершенной сделки.

Оспоримой является сделка, признанная недействительной судебной инстанцией по причине имеющихся веских обстоятельств.

Оспаривание сделки обычно инициируется пострадавшими в этом процессе лицами, которые подали обращение в судебную инстанцию о том, что при подписании договора именно их законные права на недвижимость  проигнорированы либо нарушены. К примеру, наследник, чьи права не учитывались при регистрации сделки, т.е. при переходе конкретного объекта недвижимости, вправе подать в суд обращение о признании недействительной сделки по распоряжению данной недвижимостью. Итогом оспаривания сделки обычно становится признание судьей ее недействительной исходя из всех имеющихся материалов дела.

Ничтожной может быть названа та сделка, которая при заключении сопрягалась очевидными нарушениями закона, иными словами, это сделка, которая изначально не должна быть заключенной. К примеру, ситуация, в которой продавец жилья не имел права на его продажу (например, подделал документы) или сделка с ущемлением прав малолетних граждан РФ, что изначально запрещено законодательством. То есть нарушение закона явное, следовательно, и оспоривать не чего.

Ничтожной является сделка по своему характеру, а не по решению суда. Таким образом, она признается недействительной при одном лишь установлении факта имевшего место нарушения. Но требование о признании таковой сделки недействительной может быть обращено в судебную инстанцию.

Не смотря на схожесть понятий ничтожной и оспоримой сделки, отличие между ними существует, и заключается оно в разном сроке исковой давности. У оспоримых сделок срок давности - 12 месяцев, ничтожные сделки имеют трехлетний срок давности с перспективой его увеличения до 10-летнего периода.

Однако, анализ дел о признании ДКП недействительными и решения по ним можно приравнять к решениям по ничтожным сделкам. Если договор был признан недействительным – у участника НИС и у Росвоенипотеки возникает ряд проблем.

Участник НИС сталкивается с:

  • проблемой наличия кредитного договора;
  • необходимостью через суд требовать деньги с продавца;
  • прямыми денежными потерями, в т.ч. сопутствующими расходами/затратами на ремонт.

ФГКУ «Росвоенипотека» сталкивается также с серьезной проблемой – с утратой объекта залога по договору целевого жилищного займа.

Поэтому участник НИС при покупке квартиры/дома по военной ипотеке имеет право на добровольное осуществление страхования титула по периоду исковой давности.

Популярные новостройки в Санкт-Петербурге и ЛО
От 49 000 P2
ЖК Южный
Дом сдан
Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Бугровское сельское поселение, посёлок Бугры
1-ая кв. от 2 815 296 руб.
2-ая кв. от 2 930 947 руб.
3-ая кв. от 4 747 204 руб.
От 59 000 P2
ЖК Янила Кантри
Инвестиционный рейтинг
7.0
Готовность дома
90%
Ленинградская область, Всеволожский район, массив Янино-Восточный (участок 6)
1-ая кв. от 2 240 000 руб.
2-ая кв. от 3 280 000 руб.
3-ая кв. от 4 680 000 руб.
Инвестиционный рейтинг
7.7
Готовность дома
90%
Ленинградская область, Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, д. Порошкино
Продажи застройщиком завершены
акция Cash back до 25000 руб
От 95 243 P2
ЖК Полюстрово Парк
Инвестиционный рейтинг
7.5
Готовность дома
70%
г. Санкт-Петербург, Кондратьевский пр-т, дом 68
1-ая кв. от 3 800 027 руб.
2-ая кв. от 5 650 201 руб.
3-ая кв. от 9 200 374 руб.